Trotz weiterhin tiefem Zinsniveau zeigt sich der Schweizer Eigenheimmarkt 2025 zweigeteilt: Während Einfamilienhäuser (EFH) leicht teurer werden (+1,6 %), stagnieren die Preise für Eigentumswohnungen (EGTW) im Durchschnitt. Hinter dieser Entwicklung stehen ausgeprägte regionale Unterschiede, wie eine von newhome gemeinsam mit dem Swiss Real Estate Institute erstellte Studie zeigt – mit teilweise regional gegenläufigen Preistrends. Die Home Market Price Analysis (HoMPA) basiert auf effektiven Verkaufspreisen von Eigenheimtransaktionen aus dem Swiss Real Estate Data Pool (SRED), der von mehreren grossen Finanzinstituten gespeist wird und wertet die Medianpreise tatsächlicher Abschlüsse von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in den wichtigsten Schweizer Regionen aus.
Die EFH-Nachfrage verlagert sich zunehmend in günstigere Regionen. Bei den EGTW präsentiert sich die Entwicklung diametral anders.
Einfamilienhäuser
Schweizweit verteuerten sich EFH über die sechs untersuchten Regionen um 1,6 %. Die Zentralschweiz bleibt die teuerste Region, verzeichnete 2025 jedoch als einzige einen Preisrückgang: Nachdem die Preise 2024 noch um 8,5 % auf 1,78 Mio. Franken gestiegen waren, sanken sie 2025 um 5,1 % auf rund 1,69 Mio. Franken. Zürich folgt auf Platz zwei mit stabilen Preisen von rund 1,6 Mio. Franken, nachdem im Vorjahr noch ein Anstieg von 3,9 % erzielt wurde.
Die Grafik zeigt die Abkühlung in den teuersten Regionen und die Aufholbewegung in den günstigeren Märkten. Schweizweit steigen die EFH-Preise um 1,6 Prozent. GRAFIK NEWHOME; SWISSREI; SRED
In den günstigeren Regionen Ostschweiz (+7,5 % auf 1,14 Mio. Franken), Nordwestschweiz (+3,4 % auf 1,22 Mio. Franken) und Espace Mittelland (+2,2 % auf 0,94 Mio. Franken) legten die Preise deutlich zu. Trotzdem liegen sie weiterhin klar unter den Niveaus der Zentralschweiz und Zürich sowie unter dem Schweizer Durchschnitt von 1,4 Mio. Franken und befinden sich – auch dank Homeoffice – in gut bewältigbaren Pendeldistanzen zu den teureren und wirtschaftlich starken Regionen Zentralschweiz und Zürich. Entsprechend verlagert sich die EFH-Nachfrage zunehmend in diese Regionen. Im Tessin blieb der Medianpreis mit 0,94 Mio. Franken stabil, was nach dem Rückgang von 2,1 % in der Vorperiode als positives Signal gewertet werden kann.
Eigentumswohnungen
Diametral anders präsentiert sich die Entwicklung bei den EGTW: In den teuersten Regionen Zürich (+5,1 % auf 1,24 Mio. Franken) und Zentralschweiz (+13,4 % auf 1,27 Mio. Franken) stiegen die Preise deutlich. In günstigeren Regionen blieben sie hingegen stabil – etwa in der Ostschweiz – oder gingen zurück, so im Espace Mittelland und im Tessin um je 3 %. Die EGTWNachfrage hat sich damit von günstigeren in teurere Regionen verschoben.
Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen in den teuersten Regionen (Zürich, Zentralschweiz), in günstigeren Regionen (etwa Ostschweiz) blieben sie dagegen stabil oder gingen gar leicht zurück (Espace Mittelland oder Tessin). GRAFIK NEWHOME; SWISSREI; SRED
Die teuerste Region für EGTW ist 2025 erstmals die Zentralschweiz, sie überholt Zürich. Gründe sind unter anderem attraktivere fiskalische Rahmenbedingungen und ein überdurchschnittliches Beschäftigungswachstum. In den übrigen Regionen unter der Millionengrenze zeigt sich ein verhalteneres Bild: Die Preise sanken in der Nordwestschweiz um 2,3 % auf 0,86 Mio. Franken, im Espace Mittelland um 2,9 % auf 0,68 Mio. Franken und im Tessin um 3 % auf 0,64 Mio. Franken. Die Ostschweiz blieb stabil bei 0,82 Mio. Franken Insgesamt konnte das Preisniveau 2025 nur dank der starken Anstiege in den teuren Regionen gehalten werden. Ohne diese wäre es trotz tiefem Zinsniveau gesunken.
Extrem breite Preisspanne zwischen teuersten und günstigsten Bezirken
Die Auswertungen auf Bezirksebene zeigen weiterhin eine deutliche Spreizung der Eigenheimpreise, wenn auch weniger stark als im Vorjahr. Zwischen den teuersten und günstigsten Bezirken beträgt der Preisunterschied bei EGTW rund das Sechsfache und bei EFH etwa das Siebenfache. Berücksichtigt wurden nur Bezirke mit mindestens fünf Transaktionen. Die teuersten EFH-Bezirke konzentrieren sich auf die Zentralschweiz und die Region Zürich. An der Spitze steht Küssnacht (SZ) mit 3,49 Mio. Franken, gefolgt von Höfe (3,28 Mio. Franken), Gersau (3,12 Mio. Franken) und Zug (3,01 Mio. Franken). Auch Meilen und die Stadt Zürich liegen mit über 2 Mio. Franken auf sehr hohem Niveau. Am unteren Ende stehen weiterhin Regionen im Tessin und in der Ostschweiz, etwa der Bezirk Toggenburg mit 0,67 Mio. Franken, der trotz moderater Pendeldistanz erschwinglicher bleibt.
Auch bei den EGTW konzentrieren sich die teuersten Bezirke auf die Region Zürich und die Zentralschweiz. Am teuersten sind Meilen (2,03 Mio. Franken), Zug (1,82 Mio. Franken), Höfe (1,78 Mio. Franken), die Stadt Zürich (1,69 Mio. Franken) und Horgen (1,66 Mio. Franken). Die tiefsten Preise finden sich im Tessin, in Teilen der Ostschweiz sowie im Espace Mittelland und in der Nordwestschweiz. Besonders günstig sind etwa der Berner Jura, Schleitheim (SH) und das Appenzeller Hinterland (0,34– 0,42 Mio. Franken), während Mendrisio und Waldenburg (BL) etwas darüber liegen (0,5 Mio. Franken). Viele dieser Regionen sind gut erschlossen. Die Stadt Schaffhausen ist von Schleitheim in weniger als 30 Autominuten erreichbar, und von Herisau gelangt man in unter zehn Minuten mit dem ÖV nach St. Gallen. Für Erwerbstätige in diesen Zentren bleibt selbstgenutztes Wohneigentum damit weiterhin vergleichsweise erschwinglich. Das abgeflachte Preiswachstum bei EGTW ist angesichts des tiefen Zinsniveaus bemerkenswert. Gleichzeitig ist das Angebot gestiegen, wohl vor allem aus dem Bestand, da die Neubautätigkeit stagniert. Als mögliche Ursache gelten vermehrte altersbedingte Verkäufe. Für Käufer ist diese Entwicklung insgesamt positiv.
Adrian Spiess MSc Economics, Volkswirtschafter
Prof. Dr. Peter Ilg, Leiter Swiss Real Estate Institute, eine Stiftung des SVIT Schweiz und der HWZ